Дело это очень ответственное. И тут лучше отмерить не семь, а целых сто раз. Разбираемся вместе с экспертами в вопросах о том, на что следует обратить внимание в первую очередь, какие пункты лучше прописать в договоре при совершении сделки и как распознать обман.

В последнее время все больше людей становятся жертвами обмана при покупке жилья на вторичном рынке. И самое печальное, что в такой ситуации бывает очень сложно отстоять свои права.

- Планируете покупку квартиры на вторичном рынке? А вы уже слышали про то, как сейчас отжигают пенсионерки? - рассказал нам казанский риелтор Никита Антонов. - Схема такая. Приобретается недвижимость. Продавец-паинька делает все как положено. Покупатель спокоен - у него договоры/нотариусы/юристы/расписки. А после сделки продавец снимает деньги - и вжух, они испарились. Затем он идет в полицию жаловаться, что попался на удочку мошенников и перевел все кровные непонятно кому. Заявляет, что вообще не хотел продавать квартиру. Мол, верните все как было. Денег нет, покупателю вернуть нечего. И суд такой: «Да, без проблем». А покупатели в шоке. Квартиру оставить, ключи «потерпевшему» продавцу вернуть, а деньги будут искать у мошенников.

Пока рекорд держит Лариса Долина, которую обманули при сделке более чем на 100 миллионов рублей. Она даже стала нарицательным именем этой мошеннической схемы.

- Больше вопросов к практике судов, которые принимают такие решения. А пока все «работает», обманутых добросовестных покупателей становится все больше. На сегодня их уже больше 4 тысяч… Правда, Госдума уже думает, как прикрыть эту лавочку, - прокомментировал риелтор.

По его словам, нотариус и расписка на сегодняшний день уже не являются гарантией безопасности для покупателя. Теперь сделку могут оспорить, даже если все документы были в порядке.

Чтобы не стать жертвой данной схемы, важно все тщательно перепроверить, отмечает Никита Антонов. Вот на что он советует в первую очередь обратить внимание при покупке квартиры:

- Наличие всех необходимых документов, касающихся объекта и продавца: от выписок и договоров до справок.

- Сценарий продажи. Важно понять, куда конкретно идут деньги, есть ли у продавца альтернативное жилье, кто будет рядом с ним на сделке.

- Желательно найти ближайших родственников продавца и узнать, в курсе ли они о сделке. В идеале получить письменное подтверждение того, что они осведомлены о ней и не возражают. Это уничтожает аргумент в суде «мы ничего не знали».

- Дееспособность продавца. Здесь речь идет не просто о справке из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, а о реальном осмотре врачом в день сделки. Пусть у вас будет медзаключение на бумаге с печатью. На суде это будет иметь больший вес, нежели экспертизы, сделанные после.

Аналогичные мысли высказал в беседе с нашим изданием и казанский адвокат, кандидат юридических наук, доцент Павел Мазуренко.

- Следует попросить продавца предоставить справку, подтверждающую отсутствие у него психических расстройств и то, что он на диспансерном учете не состоит и на момент осмотра отсутствует факт употребления наркотических, психотропных веществ и их метаболитов, - говорит юрист.

Павел Мазуренко рекомендует также выяснить, не подвергалась ли квартира несанкционированной перепланировке и переоборудованию. Кроме того, надо удостовериться, что дом на данный момент не подлежит реконструкции, реновации и сносу.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Если же говорить о квартире в новостройке, то тут важно правильно выбрать застройщика.

- Здесь очень много нюансов. При выборе застройщика надо ориентироваться на самые разные параметры, начиная с его экономического состояния и заканчивая качеством строительства. Нужно смотреть его историю, что он раньше возводил, какие у него есть перспективные объекты. Надо обращать внимание даже на то, соблюдает ли застройщик технику безопасности. Если да, то это плюс для него, если нет - минус, - прокомментировал вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.

Информация об экономическом состоянии застройщика есть в открытом доступе в интернете, отмечает риелтор. Она размещается на определенных сайтах, где публикуется статистика по таким показателям за прошлый год. На них видно, сколько денег застройщик заработал за это время. Там можно также узнать и другую информацию о компании, вплоть до того, кто является ее учредителем, и так далее. Подобных сайтов, по словам Андрея Савельева, в интернете достаточно много. Чтобы выйти на них, достаточно забить в поисковике ИНН интересующей вас компании.

Полезно будет также посмотреть, какие судебные процессы были у застройщика. Само по себе их наличие еще отнюдь не характеризует компанию с плохой стороны. Некоторые судебные процессы никоим образом не бросают тень на перспективность и экономическую безопасность застройщика. Это, например, те ситуации, которые возникли из-за снижения кадастровой стоимости какого-либо участка. А вот судебные процессы, связанные с задержкой строительства, - это уже «красный флаг».

- При выборе квартиры лучше всего обратиться к риелтору. Хороший специалист в этой сфере знает все нюансы рынка, знает, какие застройщики точно введут дом в эксплуатацию в срок, у какого какое качество работы. Помощь риелтора будет полезна и при выборе вторички. Он проверит все юридические риски, оценит документацию, - рекомендует Андрей Савельев.

К слову, услуги риелтора по покупке жилья в Казани на данный момент стоят в среднем около 100 - 150 тысяч рублей. Цена зависит в том числе и от объекта.

ПРАВИЛЬНО СОСТАВЛЯЕМ ДОГОВОР

После того, как вы выбрали квартиру, важно еще составить договор таким образом, чтобы максимально обезопасить себя с юридической точки зрения. Вот какие рекомендации дает по этому поводу Никита Антонов:

- Обратитесь за помощью к надежному нотариусу или риелтору. Это должен быть специалист, который разговаривает с продавцом, задает вопросы, разъясняет последствия и все фиксирует в акте. Потом нотариус может быть свидетелем в суде: видел, что человек был адекватен, все понимал.

- Прозрачные расчеты. Чтобы обезопасить себя, переводите деньги по банковской карте на личный счет продавца. Никаких наличных, никаких посредников. В платежке указывается: оплата по ДКП такой-то квартиры. Позаботьтесь о том, чтобы у вас имелась расписка о получении средств с подписью продавца.

- Зафиксируйте заключение сделки на фото/видео. Позвоните продавцу, запишите разговор (но он должен знать об этом). На видео должно быть видно: человек ясно отвечает на вопросы, понимает, о каких суммах идет речь, объясняет, почему продает квартиру и где будет жить сам после сделки.

- Определить третьих лиц. Если за продавца говорят «помощник», странный «юрист» или родственник - это опасно. В таком случае надо узнать, каковы отношения между ними, есть ли естественные близкие связи. Попросите расписку, что этот человек не будет потом претендовать на отмену сделки.

- Оформить страховку титула. Это потенциально спасет от оспаривания сделки.

Если из каких-то этих пунктов не получается сделать, процесс по ним пробуксовывает или что-то вас смущает вас, то лучше отказаться от покупки квартиры у этого продавца, считает риелтор.

Павел Мазуренко, в свою очередь, дает следующие советы по заключению сделки:

- Попросите у продавца нотариально заверенный документ о том, что отсутствуют лица, имеющие имущественные или финансовые претензии по поводу данной квартиры (например, наследники умершего бывшего собственника), и в том числе лица, обладающие правом обязательной доли.

- Укажите в договоре, что стороны подтверждают следующие моменты:
они не ограничены в дееспособности;

они не состоят под опекой, попечительством, а также патронажем;

они по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности;

они не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого ими договора и обстоятельств его заключения.

- Укажите в договоре, что продавец не является участником какой-то специальной операции, проводимой правоохранительными органами России или Центральным банком России, и не намерен в будущем передавать полученные денежные средства от продажи жилья третьим лицам для помощи при проведении какой-либо специальной операции.